Ipoteca, fideiussione e garanzie: significato e tipologie

Le garanzie sono beni sui quali un creditore, banca o altro, può giovare da un soggetto insolvente in caso questo non riuscisse a rimborsare un prestito entro la scadenza concordata.

Fanno parte delle garanzie l’ipoteca (o mutuo ipotecario) e la fideiussione. Prendendo ad esempio la prima, se il richiedente del prestito non è in grado di onorare il rimborso entro i tempi stabiliti con la banca, quest’ultima potrà assumere la proprietà del bene garantito, in questo caso l’immobile ipotecato.

Vediamo perciò in breve in cosa consistono e a cosa servono le garanzie dell’ipoteca e della fideiussione e in che tipi si suddividono.

Cosa si intende con ipoteca e quali sono le tipologie?

Quando si parla di significato di ipoteca, secondo l’articolo 2808 del Codice Civile, si intende il diritto che ha il creditore beneficiario di espropriare, anche rispetto a un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito.

L’oggetto dell’ipoteca può essere sia un bene immobile che, meno spesso, un bene mobile. L’ipoteca viene avviata ufficialmente con l’iscrizione ipotecaria nei pubblici registri immobiliari e viene considerata:

• indivisibile, perché si estende sull’intero bene che ne è oggetto;
• un “diritto accessorio”, ovvero, se il debito cessa di esistere, si estingue anche l’ipoteca.

In generale, comunque, l’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, anche se va cancellata seguendo un’apposita procedura. Se però il mutuo dura più di questo periodo bisogna rinnovare l’ipoteca per altri 20 anni. La cancellazione dell’ipoteca può inoltre avvenire attraverso la firma di un atto notarile o mediante ordinanza del giudice.

L’ipoteca include quattro elementi essenziali:

• il titolo, cioè il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca;
• l’iscrizione;
• il bene immobile;
• il credito da garantire.

Tipi di ipoteca

Secondo la normativa contenuta nel Codice Civile, esistono tre tipologie di ipoteca: quella legale, quella giudiziale e quella volontaria:

• l’ipoteca legale può essere richiesta dal venditore all’atto della vendita di un immobile come ulteriore garanzia sul pagamento dovuto nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata;
• l’ipoteca giudiziale è stabilita da un giudice in seguito alla richiesta di un creditore che ha bisogno di recuperare forzatamente un proprio credito. Per farlo, spesso si ricorre a misure esecutive come il decreto ingiuntivo;
• ipoteca volontaria, la più comune, questo tipo di ipoteca viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile e rappresenta la garanzia che viene data all’accensione del mutuo. L’ipoteca volontaria deve essere superiore alla metà del valore ricevuto in prestito.

Cos’è la fideiussione e come funziona

Si parla di fideiussione quando il soggetto inadempiente assicura la solvenza dell’obbligazione garantendo il proprio patrimonio, tutti i suoi beni, verso il creditore o la banca. La fideiussione, avendo natura accessoria, non è valida se non sussiste il contratto principale, il mutuo.

La fideiussione funziona come un contratto tra il creditore e il fideiussore. I soggetti in essa coinvolti sono:

• il creditore che ha erogato il finanziamento;
• la persona o azienda debitrice;
• il fideiussore (persona fisica, banca, assicurazione) che, garantendo con il proprio patrimonio l’adempimento dell’obbligazione, aiuta l’insolvente a ottenere il prestito.

A seconda del soggetto con cui si stipula la fideiussione può essere di tipo bancario o assicurativo.

Qual è la differenza tra l’ipoteca e la fideiussione?

Tra l’ipoteca e la fideiussione a differire è la presenza o meno del diritto di sequela. Perciò, se un bene non rientra più nel patrimonio del fideiussore, diversamente da quanto accade per l’ipoteca, su quest’ultimo il creditore non può avere alcuna pretesa ma dovrà rivalersi solo sui beni rimasti.

Inoltre, si tratta di due tipi di garanzie diverse in quanto l’ipoteca fa parte delle cosiddette garanzie reali, che gravano su beni (mobili o immobili), mentre la fideiussione nelle garanzie dette personali, che invece richiedono la presenza di un terzo soggetto, il quale si costituisce garante e risponde dell’obbligazione

Le diverse tipologie di garanzie

A tutelare il creditore contro il rischio di inadempimento esistono anche altri tipi di garanzia che rientrano sotto il macro-gruppi di garanzie reali (l’ipoteca, il privilegio e il pegno) e garanzie personali (la fideiussione e l’avvallo). Descrivendo brevemente le garanzie di cui non abbiamo ancora parlato:

• Il pegno riguarda i beni mobili come titoli, crediti o somme di denaro, che vengono consegnate alla banca. Nel caso del pegno non è necessaria l’iscrizione in un pubblico registro.
• Il privilegio non può essere concordato tra le parti, ma è stabilito per legge allo scopo di tutelare solo determinate categorie di crediti rispetto ad altre.
• L’avvallo (o avvallo cambiario) è una garanzia personale che si differenzia dalla fideiussione per il fatto che in questo caso il debito è costituito da una cambiale, che viene sottoscritta per avvallo anche dal terzo garante.

Lo sapevi che…

L’iscrizione ipotecaria richiede di solito un valore superiore al finanziamento erogato (spesso tra il 150% e il 200%) per salvaguardare la banca in caso di recupero forzoso del credito.

L’ipoteca copre perciò anche:

• gli interessi concordati;
• gli eventuali interessi dovuti per ritardi o mancato pagamento delle rate;
• le spese extra che la banca sostiene eventualmente per il recupero del credito come, ad esempio, solleciti telefonici o spese di ingiunzione;
• le spese giudiziali relative al procedimento di recupero del credito.