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Surroga mutuo: significato e come funziona

Se hai aperto un mutuo con una banca, grazie alla surroga del mutuo puoi trasferirlo presso un altro istituto di credito che offre condizioni migliori.

Quando si parla di portabilità del mutuo (o surroga del mutuo) il significato di questo procedimento è ancora più semplice da comprendere con un esempio: se hai attivo un mutuo in corso con una banca ad un determinato tasso (variabile o fisso) e noti che un altro istituto bancario ne offre un altro con un tasso più vantaggioso, puoi passarlo verso l’altra banca in modo completamente gratuito.

In questo articolo scopriremo della surroga mutuo cosa significa, come funziona e quali mutui si possono surrogare.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo avviene quando c’è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che presenta condizioni migliori per il mutuatario. Con questa procedura, che spesso riguarda la surroga mutuo prima casa, il contraente si impegna a pagare il mutuo alla nuova banca senza dovere più alla vecchia banca.

Inoltre, oltre a non poter rifiutare l’operazione, l’istituto bancario che si abbandona può soltanto proporre dei nuovi tassi di interesse, con la cosiddetta ritrattazione del mutuo.

Sebbene la surrogazione del mutuo sia una pratica già prevista dal codice civile all’art. 1202, solo a partire dal 2007 con il decreto Bersani si è diffusa maggiormente, anche grazie al fatto che non prevede più le penali prima destinate al mutuatario.

Come funziona la surroga del mutuo?

Oltre ai vantaggi finora elencati, il funzionamento della surroga del mutuo prevede un’ulteriore agevolazione per chi lo chiede: nel momento in cui il cliente decide di trasferire il mutuo ad un altro istituto bancario, la procedura sarà automatica. Così il nuovo istituto bancario si occuperà di chiedere al vecchio l’importo preciso da finanziare nonché delle pratiche burocratiche legate al trasferimento, mentre il cliente non sarà tenuto ad avvisare la vecchia banca dell’operazione.

Come anticipato, la banca di partenza non può rifiutarsi di concedere la surroga del mutuo e deve provvedere all’accettazione entro 30 giorni dalla comunicazione del cliente, pena il pagamento al cliente di una penale dell’1% più la cifra della rata per ogni mese di ritardo.

La nuova banca, invece, può rifiutarsi di accettare se ritiene che il trasferimento sia troppo rischioso.

Quali sono i costi legati alla surroga mutuo? Fortunatamente per il cliente non vi sono costi a parte la tassa sull’ipoteca che è pari a 35 euro.

Quali mutui si possono surrogare?

È possibile richiedere la portabilità del mutuo su vari tipi di mutui, anche per immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Tra questi troviamo:

Mutuo prima casa
Mutuo liquidità
Mutuo per ristrutturazione

Surroga mutuo: quando si può fare?

Per procedere con la portabilità, occorre che siano rispettati alcuni requisiti della surroga mutuo:

il mutuo surroga e la quietanza di pagamento devono avere una data certa;
bisogna riportare chiaramente nel contratto la destinazione della quota mutuata e la provenienza della somma impiegata nel pagamento;
il trasferimento viene dichiarato da un atto notarile;
gli intestatari e gli eventuali garanti devono rimanere gli stessi.

Se invece, ad esempio, il mutuatario ha bisogno di una cifra diversa di mutuo non può ricorrere alla surroga.

Come chiedere la surroga del mutuo?

Dopo aver trovato la banca con condizioni a te più favorevoli ed aver rispettato i criteri per il passaggio, puoi richiedere la surroga compilando un’apposita domanda (solitamente disponibile dal sito della banca) e consegnandola alla nuova banca.

In un secondo momento dovrai presentare una serie di documenti, tra cui:

carta d’identità e codice fiscale sia degli intestatari del mutuo che degli eventuali garanti;
certificato di nascita;
certificato di stato civile, atto di matrimonio o sentenza di separazione;
alcuni documenti per attestare il reddito, ovvero due buste paga e copia del CUD per i lavoratori dipendenti, oppure modello unico e bilancio di esercizio per i lavoratori autonomi e liberi professionisti (oltre ad una copia dell’iscrizione alla CCIAA ed una dell’eventuale certificato di iscrizione all’albo);
copia dell’atto di acquisto e di mutuo;
certificato di abitabilità;
planimetria dell’immobile.

Una volta che si ottiene il nulla osta dalla nuova banca, quest’ultima incarica un notaio per redigere l’atto con cui si convalida il trasferimento effettivo dell’ipoteca da un istituto bancario ad un altro. All’atto deve partecipare anche il richiedente ed i garanti per dichiarare l’impegno a rispettare le nuove condizioni del mutuo.

Quando conviene fare la surroga del mutuo?

Il mutuo può essere surrogato nel momento in cui il cliente sa di poter trarre vantaggio dalla soluzione proposta da un istituto bancario diverso. Nello specifico ci può essere un risparmio sull’ammontare del debito o anche solo la necessità di ridurre il carico di ogni singola rata.

In generale si ricorre alla surroga quando si riesce ad ottenere un tasso di interesse inferiore rispetto a quello pagato.

Per quanto riguarda il tipo di tasso, il mutuatario può anche di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile e viceversa, a seconda della convenienza che se ne può ricavare. A volte può capitare che gli interessi del proprio tasso variabile siano cresciuti troppo, per cui si può passare ad un tasso fisso.

Al contrario, la surroga non è consigliata se il finanziamento sta per essere estinto o quando manca poco tempo al suo termine. Diventa invece vantaggioso chiedere la surroga quando devono trascorrere ancora diversi anni all’estinzione del mutuo poiché, nell’ammortamento alla francese, anche se la rata mensile resta costante per tutta la durata del mutuo, la quota di capitale cresce con il passare del tempo, mentre cala la quota degli interessi.

Lo sapevi che…

Se hai meno di 36 anni e devi accendere un mutuo, fino al 31 dicembre 2022 puoi approfittare dell’estensione della garanzia del Fondo statale fino all’80% della quota capitale del Decreto Sostegni Bis. I soggetti che rientrano in questa età godono delle seguenti agevolazioni: